Het zorgt ervoor dat u juridisch eigenaar blijft van uw vakantiewoning, zelfs al staat het op een kavel die van iemand anders is. Dit geeft extra zekerheid.
U heeft een recreatieobject op huurgrond gekocht. Dat betekent dat de grond onder uw chalet eigendom van een ander is (veelal EuroParcs). De wet bepaalt dat de eigenaar van de grond automatisch juridisch eigenaar is van de zich daarop bevindende opstallen (zoals recreatieobjecten).
Door de plaatsing van het recreatieobject op de kavel, waarbij deze wordt geacht hier duurzaam (voor langer tijd) te blijven staan, is er sprake van natrekking. EuroParcs zal echter nooit deze natrekkingsregel gebruiken om aanspraak te maken op uw recreatieobject, nu niet en ook niet in de toekomst. Wij hechten veel waarde aan het geven van die absolute duidelijkheid en zekerheid aan u. U kunt het object gebruiken, verhuren, verzekeren, verbouwen, slopen, verkopen, etc., zoals u dat wenst (met inachtneming van de relevante (park)voorwaarden).
De toegevoegde waarde van het vestigen van een opstalrecht is, heel simpel uitgelegd, dat daarmee een scheiding tussen het juridische eigendom van de grond en het juridische eigendom van de opstallen daarop kan worden bewerkstelligd. Door het vestigen van het opstalrecht, verkrijgt u, naast het economisch eigendom, ook het juridisch eigendom van het recreatieobject. Ook wordt het opstalrecht geregistreerd in het kadaster, waardoor uw recht zichtbaar wordt.
Een mogelijk nadeel van het vestigen van een opstalrecht is dat u te maken kunt krijgen met aanvullende lasten.
Zolang u de kavel huurt en ook daarna als u de huurovereenkomst overdraagt aan een volgende eigenaar.
Het opstalrecht dat door EuroParcs wordt aangeboden, is een huurafhankelijk recht van opstal. Zoals de naam al vermeld, is het opstalrecht afhankelijk van de huurovereenkomst. Zolang u huurder van de kavel bent, zal het opstalrecht blijven bestaan. Eindigt de huurovereenkomst, dan eindigt ook het opstalrecht. Het opstalrecht zelf, kan niet worden opgezegd.
Indien aan u een keuzeformulier in het kader van de contractmigratie is toegestuurd, kunt u uw keuze invullen op het keuzeformulier.
Indien u kiest voor het vestigen van een recht van opstal sturen wij u nieuwe huurovereenkomst toe waarin het vestigen van het recht van opstal is opgenomen en zetten wij uw verzoek door naar de notaris zoals hieronder nader is beschreven. Het staat u uiteraard vrij om geen opstalrecht te vestigen.
Indien u er op een ander (later) tijdstip (na de contractmigratie) voor kiest een opstalrecht te vestigen kunt zich wenden tot de parkmanager.
Indien u interesse heeft in de vestiging van een opstalrecht, kunt u dan een e-mail sturen naar de parkmanager. U dient hierbij uw volledige NAW-gegevens (Naam, Adres, Woonplaats) te vermelden en het kavelnummer van uw vakantiewoning.
Wij sturen u een nieuwe huurovereenkomst voor de kavel toe waarin het vestigen van een recht van opstal is opgenomen.
Wij zullen uw verzoek ook doorzetten naar de notaris, die voor u een akte opmaakt voor het vestigen van het opstalrecht. De notaris zal een KYC (Know Your Customer)-onderzoek doen, waarvoor u de nodige gegevens dient aan te leveren. Voor de vestiging van een opstalrecht is een notariële akte vereist. De notaris maakt deze akte in concept op en zendt deze vooraf aan u en aan EuroParcs toe. Als beide partijen akkoord zijn, kan de akte door de notaris worden gepasseerd en wordt deze ingeschreven in het kadaster. Het opstalrecht is daarmee gevestigd.
Tot slot: indien u (vooralsnog) geen gebruik maakt van de mogelijkheid om een recht van opstal te vestigen behoudt u uw huidige overeenkomst of ontvangt u een (nieuwe) huurovereenkomst kavel zonder dat daarin de vestiging van een recht van opstal is opgenomen. Ook vragen wij u dan om separaat te tekenen voor het afzien van het recht van opstal.
Circa € 700 á € 1.500 (prijspeil 2025)
Met onze projectnotarissen hebben wij modellen gemaakt, waardoor er tegen een voordelig tarief bij deze notarissen een opstalrecht kan worden gevestigd. Het kan zijn dat uw kavel nog geen kadastrale grenzen heeft. In dat geval komen er ook nog kosten bij voor de kadastrale meting. Het is verstandig eerst een offerte te vragen, zodat u exact weet hoe hoog de kosten zijn.
Dat hangt af van uw situatie, laat u goed adviseren.
EuroParcs heeft het accountants- en fiscalistenkantoor BDO gevraagd of bij de vestiging van een huurafhankelijk opstalrecht omzetbelasting of overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Ten aanzien van de omzetbelasting heeft BDO aangegeven dat in zijn algemeenheid dit huurafhankelijke opstalrecht in relatie tot de verhuur van de kavel als een bijkomende dienst zou kunnen worden aangemerkt, waardoor er dan geen sprake is van een afzonderlijke prestatie (dienst of levering) voor de btw. Aangezien er naast de reeds verschuldigde huurvergoeding geen extra vergoeding voor dit huurafhankelijk opstalrecht wordt bedongen, is ook geen extra omzetbelasting verschuldigd.
Ten aanzien van de overdrachtsbelasting heeft BDO aangegeven dat in zijn algemeenheid bij de (latere) vestiging van het huurafhankelijk opstalrecht in principe niet nogmaals overdrachtsbelasting verschuldigd, omdat het huurafhankelijk opstalrecht op zichzelf geen (belaste) verkrijging van een (zelfstandig) beperkt recht in de overdrachtsbelasting is. Bij de verkrijging van het recreatieobject in het verleden heeft u (in de meeste gevallen) reeds overdrachtsbelasting moeten afdragen of een beroep op een vrijstelling gedaan.
Laat u goed fiscaal adviseren over uw individuele positie.
De huur van het kavel en het opstalrecht gaan bij EuroParcs in principe samen over naar de nieuwe eigenaar (het opstalrecht zal dan wel notarieel op naam van de nieuwe eigenaar moeten worden gezet).
Omdat het gaat om een huurafhankelijk opstalrecht, is het opstalrecht afhankelijk van het zogenaamde hoofdrecht (de huurovereenkomst). Dit betekent dat het opstalrecht niet zelfstandig kan worden overgedragen, maar alleen samen met het recht waarmee het is verbonden (de huurovereenkomst). Of dit het geval is, hangt af van verschillende factoren en verschilt per individueel geval. Indien u hier vragen over heeft, dan kunt u zich wenden tot de parkmanager.
Bij verkoop zonder overdracht van de huurovereenkomst, moet het opstalrecht worden doorgehaald in het Kadaster.
Mogelijk betaalt u meer belasting vanwege de WOZ-aanslag die u zal ontvangen. U wordt als eigenaar geregistreerd in het Kadaster.
Door het vestigen van een opstalrecht wordt uw chalet een zelfstandig WOZ-object, waarvoor u ieder jaar van de gemeente de WOZ-beschikking zal ontvangen. Mogelijk zullen ook andere lasten, zoals rioolrechten bij u in rekening worden gebracht.
Tevens geldt dat de WOZ-waarde van het opstal, ingeval deze in privé is aangekocht, jaarlijks dient te worden meegenomen in de aangifte inkomstenbelasting als box 3 vermogen. Deze verplichting heeft u overigens ook zonder dat er een opstalrecht is gevestigd, dus dat is geen verandering. Of er en zo ja hoeveel u uiteindelijk aan belasting verschuldigd zal zijn, is mede afhankelijk van uw persoonlijke situatie en de overige bezittingen en schulden die in box 3 worden aangehouden. Wij raden u aan om u fiscaal goed te laten adviseren.
Verder wordt een opstalrecht ingeschreven in het kadaster. In het kadaster kan dus worden ingezien dat u eigenaar bent van het recreatieobject.
In veel gevallen is dat mogelijk. Indien u interesse heeft in de aankoop van uw kavel, vernemen wij dat graag. U kunt zich wenden tot de parkmanager.
Nee, uw huurcontract verandert niet.
Nee, de huurovereenkomst blijft in stand zoals deze is gesloten. U huurt de kavel en deze huur geniet geen huurbescherming. De in de huurovereenkomst opgenomen opzeggingsgronden en overige bepalingen blijven bestaan. Eindigt de huurovereenkomst, dan eindigt ook het opstalrecht.
Door middel van een opstalrecht kunt u een opstal, uw vakantiewoning, in juridische eigendom hebben, terwijl de kavel, de(onder)grond, van iemand anders is.
Een opstalrecht is een zogenaamd beperkt zakelijk recht waarmee men in, op of boven andermans onroerend goed gebouwen, werken of beplantingen in eigendom kunt hebben of verkrijgen.